Dat blijkt uit verkennend onderzoek van het Kadaster naar tientallen nieuwbouwprojecten op zes uitleggebieden. De woningbouwlocatie Hoef en Haag bij Vianen, dat door projectontwikkelaars AM en BPD werd ontwikkeld, blijkt het snelst tot stand te zijn gekomen: zo’n twaalf jaar nadat de landbouwgrond door de ontwikkelaars werd gekocht stonden er huizen.
In Almere, waar de gemeente rechtstreeks grond uitgeeft aan particulieren, blijkt het gemiddeld zeventien jaar te duren voordat er nieuwe huizen kwamen op de door de gemeente van de Staat der Nederlanden gekochte grond. Op locaties waar de gemeente de grond uitgeeft aan projectontwikkelaars en aannemers moet 19 tot 25 jaar gewacht worden op nieuwbouw.
“Of een gemeente nu een faciliterend of actief grondbeleid voert, het lijkt zeker niet het meest bepalend voor de doorlooptijd van een ontwikkeling”, zegt Hans Wisman, onderzoeker en adviseur van het Kadaster.
Snel bouwen
Met het onderzoek heeft het Kadaster gekeken in hoeverre het grondbeleid van gemeenten invloed heeft op de snelheid van bouwen. Ook wilde de beheerder van kadastrale gegevens verkennen of veel wisselen van eigenaar van invloed is op de doorlooptijd om landbouwgrond in woonwijken om te zetten. Het Kadaster heeft daartoe bij zes uitleglocaties uitgeplozen wat er gebeurt vanaf het moment dat de landbouwgrond van boeren is overgekocht. Per nieuwbouwwijk zijn aktes van tien willekeurige nieuwbouwpercelen doorgevlooid, net zover terug totdat de akte met de boer gevonden was.
Het Kadaster houdt wat de onderzoeksresultaten betreft nog wel een slag om de arm. “Gezien het verkennende karakter van het onderzoek is het lastig om de conclusies algemeen geldend te verklaren, maar de uitkomsten kunnen wel indicatief zijn”, zegt Wisman. Hij vindt dan ook dat er nader onderzoek nodig is om hardere conclusies te trekken.
Kadaster-onderzoek doorlooptijd woningbouw
Het Kadaster heeft zes uitleglocaties verdeeld over het land onderzocht. In Groningen (Meerstad), Zwolle (Stadshagen), Almere (Europa-kwartier), Veghel (De Scheifelaar II), Hoofddorp (Toolenburg Zuid) en Vianen (Hoef en Haag) is de eigendomsketen van landbouwgrond naar de nieuwbouw-koopsector uitgeplozen. Per wijk is de eigendomsketen van tien willekeurig gekozen nieuwbouwpercelen in beeld gebracht. De nieuwe woningen zijn in 2018 verkocht en opgeleverd in 2019 en 2020. Bij de keuze van de uitleglocaties is gekeken naar regionale spreiding en een substantiële woningbouwproductie.
Vraag naar woningen
Marktpartijen het voortouw laten nemen met woningbouw levert overigens niet altijd sneller woningen op. Bij het project De Scheifelaar II in Veghel (Noord-Brabant) duurde het 27 jaar voordat op landbouwgrond woningen stonden. De percelen wisselden daar wel minder vaak van eigenaar in vergelijking met het project bij Vianen: gemiddeld 3,5 keer ten opzichte van 4 keer bij Hoef en Haag. Blijkbaar heeft het aantal eigenaren in dit geval weinig invloed op de snelheid van het proces. “We zien geen directe relatie tussen de duur van een ontwikkeling en het aantal schakels in de eigendomsketen”, constateert Wisman.
De locaties waar de marktpartijen in de lead zijn, laten volgens het Kadaster-onderzoek dus heel uiteenlopende doorlooptijden zien. Het zou kunnen dat de grootte van de vraag naar woningen ('opnamecapaciteit') een belangrijkere rol speelt bij de snelheid waarin boerenland omgezet wordt naar een woonwijk, dan een actief of passief grondbeleid van de gemeente. De vraag naar woningen in de regio Utrecht is namelijk erg groot.
Minder marktpartijen gunstiger
Ook lijkt het gunstiger te zijn als een beperkt aantal marktpartijen de kar trekt bij een gebiedsontwikkeling, zoals bij Hoef en Haag. Mogelijk speelt mee dat als er meer partijen zijn er ook meer belangen zijn en loopt de plan- en besluitvorming daardoor langzamer.
Waar een faciliterend grondbeleid tot wisselende resultaten kan leiden, geldt dat ook voor een actief grondbeleid. Als de gemeente actief is op de grondmarkt, duurt het 15 tot 25 jaar voordat de grond van de boer is omgetoverd tot een woonwijk, blijkt uit het onderzoek. Ook hier geldt volgens Wisman dus dat er grote verschillen zijn tussen locaties en gemeenten die erop duiden dat andere factoren dan grondbeleid alleen de snelheid van een ontwikkeling bepalen.
Van landbouwgrond naar woonwijk: 3 manieren
1. Gemeente koopt van boeren
Bij een actief grondbeleid koopt de gemeente grond van agrariërs, vaak al jaren voordat een bestemmingsplan is vastgesteld. Na het vaststellen van het bestemmingsplan kopen ontwikkelaars de grond van de gemeente. Zij verkopen de grond aan de uiteindelijke particuliere bewoners. Dit doen zij vaak nog in hetzelfde jaar als dat ze de grond kochten.
2. Model Almere: grond rechtstreeks van gemeente naar particulieren
De gemeente koopt grond van agrariërs, vaak al jaren voordat een bestemmingsplan is vastgesteld. De particuliere eigenaar van de nieuwbouwwoning koopt de grond rechtstreeks van de gemeente zonder tussenkomst van een ontwikkelaar.
3. Projectontwikkelaars met grondposities
Projectontwikkelaars en ontwikkelende bouwers kopen rechtstreeks grond van agrariërs. Soms gebeurt dit gedurende het ontwikkelproces; de grond wordt dan vaak hetzelfde jaar weer aan de nieuwe eigenaar verkocht. Het komt ook voor dat ontwikkelaars grond langer in bezit hebben; soms al vanaf het begin van de ontwikkelfase, of zelfs al ruim voor het vaststellen van het bestemmingsplan. Het initiatief en ook het risico liggen bij de ontwikkelaar.
Ontwikkelaars kopen de grond van de boer met aan- en nabetalingen. Die betalingen worden gekoppeld aan een bepaalde datum of mijlpaal, zoals een bestemmingsplanwijziging.
