Misverstanden over de gevolgen van de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen voor de bouw, kunnen de weerstand tegen de wet vergroten. Meer begrip kan leiden tot minder faalkosten en meer bouwkwaliteit.

De nieuwe bouwwet wil de bouwkwaliteit verbeteren door een focus op de positie van de aannemer. De wet treedt naar verwachting tegelijk met de Omgevingswet op 1 januari 2021 in werking.

Misverstand 1

'De aannemer is per definitie aansprakelijk voor verborgen gebreken bij oplevering'

De Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen past de bestaande regeling voor verborgen gebreken aan. De aannemer wordt aansprakelijk voor verborgen gebreken na oplevering. Dat betekent echter niet dat hij ook per definitie aansprakelijk is.

Een aannemingsovereenkomst is een contract. De algemene regels van het contractenrecht bepalen wanneer iemand aansprakelijk is. Een aannemer is pas aansprakelijk als hij een toerekenbare bouwfout maakt.

Hij is niet aansprakelijk voor verborgen gebreken als gevolg van bouwfouten van anderen zoals de constructeur en de architect, behalve wanneer de opdrachtgever hem daarvan met succes een verwijt kan maken. Bijvoorbeeld als hij de ontwerpverantwoordelijkheid van zijn opdrachtgever heeft overgenomen.

Misverstand 2

'De aannemer is aansprakelijk voor de schade van zijn opdrachtgever en anderen als hij niet op tijd waarschuwt'

Volgens de aangescherpte waarschuwingsplicht moet de aannemer zijn opdrachtgever schriftelijk en ondubbelzinnig waarschuwen voor fouten in de opdracht. Ook moet hij wijzen op de gevolgen voor de kwaliteit van het bouwwerk.

Dat gaat niet zover dat hij ook voor fouten van anderen, zoals van de opdrachtgever zelf en diens architect, aansprakelijk wordt. Die vergaande uitleg verdraagt zich niet met het systeem van de wet en de rechtspraak.

Als de aannemer wel aansprakelijk is, is hij niet verplicht om alle schade te vergoeden, maar alleen de schade die het gevolg is van het niet naleven van zijn waarschuwingsplicht.

Misverstand 3

'De aannemer moet bouwkwaliteit aantonen'

Met bouwkwaliteit bedoelt de wetgever dat een bouwwerk voldoet aan de verwachting van de opdrachtgever. Een bouwwerk moet bij de oplevering minimaal voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit 2012.

De vergunninghouder, niet de aannemer, moet met een positieve verklaring van de kwaliteitsborger bij gereedmelding aantonen dat het bouwwerk tenminste voldoet aan de technische vereisten van het Bouwbesluit.

Net als de andere partijen bij het bouwproces moet de aannemer natuurlijk wèl bouwkwaliteit leveren zodat de kwaliteitsborger een positieve verklaring kan afgeven.

Misverstand 4

'Voor ingebruikneming van het gebouw is de goedkeuring van Bouw- en Woningtoezicht nodig'

Voor ingebruikneming is een positieve verklaring van de kwaliteitsborger vereist, maar geen toestemming van Bouw- en Woningtoezicht.

De vergunninghouder meldt het voornemen om het gebouw in gebruik te nemen tenminste 10 werkdagen van tevoren bij het bevoegd gezag. Daarbij voegt de vergunninghouder het dossier bevoegd gezag.

Binnen deze termijn besluit de gemeente of het dossier compleet is. Doet de gemeente dat niet, dan mag de vergunninghouder ervan uitgaan dat het dossier volledig is en kan hij het gebouw in gebruik nemen.

Misverstand 5

'De aannemer wordt ketenregisseur van het hele bouwproces'

Het zijn van ketenregisseur impliceert dat de aannemer regisseur is van het hele bouwproces en verantwoordelijk is voor de kwaliteit van het bouwwerk. Die misvatting lijkt te zijn ingegeven door de toelichting bij de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen, waaruit blijkt dat de aannemer als expert verantwoordelijk is voor bouwkwaliteit.

De aannemer is echter niet verantwoordelijk voor de kwaliteit van het werk van de verschillende partijen in het bouwproces, behalve voor de hulppersonen die hij inschakelt. Een bouwwerk is het resultaat van een tijdelijke samenwerking tussen de verschillende partijen bij het bouwproces die verantwoordelijk zijn voor hun eigen werk.

Misverstand 6

'De aannemer moet 20 jaar garant staan voor de geleverde kwaliteit'

Uit de wet volgt niet dat de aannemer 20 jaar garant moet staan voor de geleverde kwaliteit. Opdrachtgevers moeten binnen twee jaar bij de aannemer klagen over gebreken in het opgeleverde werk. Daarna verjaart hun vordering.

Ook moeten ze hun vordering binnen 20 jaar na de oplevering instellen bij de rechter. Los daarvan kunnen opdrachtgevers en aannemers afspreken dat de aannemer garantie geeft op de kwaliteit van zijn werk.

Misverstand 7

'De kwaliteitsborger kan de aannemer dwingen om zaken te herstellen'

De kwaliteitsborger kan niemand dwingen. Hij toetst aan de hand van het gekozen instrument voor kwaliteitsborging en aan de hand van het borgingsplan of het bouwwerk minimaal zal voldoen aan de technische vereisten van het Bouwbesluit.

Als de kwaliteitsborger voorafgaand en tijdens de bouw afwijkingen van deze vereisten constateert, waarschuwt hij zijn opdrachtgever, de andere bij de bouw betrokken partijen en zo nodig het bevoegd gezag.

Vervolgens is het primair aan de opdrachtgever, de aannemer en eventueel de andere betrokken partijen om de afwijkingen te verhelpen zodat het bouwwerk minimaal voldoet aan de vereisten van het Bouwbesluit en de kwaliteitsborger bij gereedmelding een positieve verklaring kan afgeven.

Verdiep je in de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen, zodat je weet waar je aan toe bent. En zorg voor een robuust intern systeem van kwaliteitsborging. Zo heb je de kwaliteitsborger minder nodig en voorkom je faalkosten.

Ottilie Laan
Advocaat Blumstone Advocaten

25 november Congres Kwaliteitsborging

Op 25 november organiseert Cobouw met het ministerie van Binnenlandse Zaken een congres over de dit jaar aangenomen Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen.

Sprekers vanuit verschillende partijen verder in op de implementatie van de wet. In verschillende keynotes en workshops hoort u o.a. wat de wet betekent voor gemeenten, hoe het nieuwe stelsel voor aannemers werkt, wat er in het opleverdossier en het borgingsplan moet komen, wat de rol van een kwaliteitsborger is, wat de veranderende rollen en verantwoordelijkheden zijn van de ontwerpende en adviserende partijen en wat de ervaringen uit de pilots zijn.

U kiest in het programma zelf welke sessies voor u interessant zijn. Zorg dat u bent voorbereid en meld u (samen met uw collega's) aan. U betaalt als abonnee slechts € 125,- (normaal € 175,-).

Meld u nu aan >