Sinds 2015 moet elke woning verplicht een energielabel hebben. Hierin staat hoeveel energie ongeveer nodig is om de woning te gebruiken en hoe het huis zuiniger kan worden gemaakt. De labels gaan van A++++ tot en met G.
Wie een woning wil verkopen, moet eerst een energieadviseur laten langskomen. Ook bij nieuwbouwwoningen geldt die verplichting. Maar juist bij net gebouwde woningen blijft de uiteindelijke keuring geregeld achterwege. Cobouw bracht in kaart hoe zuinig de koop- en huurwoningen zijn die sinds 2020 zijn opgeleverd. In meer dan vijftigduizend gevallen bleek er überhaupt geen label beschikbaar. Dat is ongeveer 15 procent van het totaal.
Verplicht bij oplevering
De aannemer of projectontwikkelaar is in de meeste gevallen verantwoordelijk voor de aanvraag van een definitief label bij nieuwbouwwoningen. “De regels zijn heel simpel: bij oplevering moet het label er zijn”, zegt Hugo Breuers, bestuurslid van FedEC, een beroepsvereniging van energiedeskundigen. “Degene die de woning oplevert, is verantwoordelijk. Het is niet moeilijk hierop achteraf te controleren en later alsnog boetes op te leggen.”
De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) kan zo’n boete opleggen. Het bedrag kan oplopen tot 1000 euro per opgeleverde woning. De toezichthouder laat weten nog te onderzoeken hoe het de handhaving van de regels rond nieuwbouwwoningen precies wil gaan inrichten. “Dat vergt tijd, mede omdat het bouwproces heel ingewikkeld kan zijn”, laat een woordvoerder weten, wijzend op de lange looptijd van projecten en een groot aantal betrokken partijen.
Wij moeten soms een lager label uitgeven omdat de aannemer is vergeten op de juiste wijze foto’s te maken”
Ook de gemeente kan in veel gevallen handhaven. Sinds 2021 is het energielabel namelijk ook onderdeel van de omgevingsvergunning die door de gemeente is afgegeven. Als er bij oplevering geen energielabel is, kan ook niet worden aangetoond of aan de vergunning is voldaan.
Minder details bekend bij latere keuring
Het ontbreken van een label bij oplevering is nadelig voor eigenaren van een nieuwbouwwoning, want een keuring achteraf kan tot een lagere score leiden. Nieuwbouwwoningen moeten volgens de BENG-norm (Bijna Energieneutrale Gebouwen) in de meeste gevallen minimaal een A-score hebben, maar binnen de A-score is er variatie. Sommige van deze verschillen kunnen alleen aan het licht komen als details over de bouwfase bekend zijn.
Sinds 2021 moet de energiezuinigheid volgens een nieuwe methode (NTA 8800) worden berekend. Bij nieuwbouwhuizen en bij grondige renovatie gebeurt dat volgens een detailmethode. “Je weet dan immers heel precies welk type isolatiemateriaal er bijvoorbeeld is gebruikt”, zegt Sylvain van Ligtenberg, directeur van energieadvieskantoor Enodes. Bij bestaande woningen valt de energiedeskundige terug op een basismethode op basis van het bouwjaar. “Het resultaat kan daardoor slechter worden”, zegt energieprestatieadviseur Jos Bosscher. Hij is voorzitter van branchevereniging AvEPA en mede-eigenaar van adviesbureau Ecocert.
Achteraf alsnog een detailkeuring laten uitvoeren is mogelijk, maar leidt in veel gevallen tot een lagere uitkomst. Er wordt voor een detailkeuring tijdens het bouwproces bijvoorbeeld niet alleen gekeken naar het type isolatiemateriaal, maar ook of de wijze van bevestiging van het isolatiemateriaal op de spouwmuur tot een koudebrug kan leiden. “Wij moeten soms een lager energielabel uitgeven omdat de aannemer is vergeten om op de juiste wijze foto’s te maken van het werk. Heel vervelend, maar het is verplicht om bewijsmateriaal in het woningdossier op te nemen”, zegt Breuers van FedEC.
Het definitieve label is ook een manier om te controleren of de aannemer heeft gebouwd volgens de vergunning. Bouwers gebruiken soms andere materialen dan in eerste instantie afgesproken in de vergunning, bijvoorbeeld omdat het gewenste materiaal niet beschikbaar is, of om te bezuinigen na eerdere tegenvallers. Bij het vaststellen van een definitief label komen die aan het licht.
“Wij zien het vooral bij aanpassingen op verzoek van de kopers”, zegt Breuers. De koper wil bijvoorbeeld een extra dakkapel. “Fijn voor de aannemer, en vaak met een extra marge, maar als deze niet goed geïsoleerd is, kan het zorgen voor een lager label. Aannemers zijn zich daar niet altijd bewust van. Je kunt niet meer hetzelfde bouwen als vijf jaar geleden.”
“Vergeten”
Waarom de definitieve labels in veel gevallen ontbreken, is de toezichthouder onduidelijk. Mogelijk speelt de lange tijd tussen bouwvergunning en oplevering een rol, stelt toezichthouder ILT. Hierdoor kan het zijn dat de verantwoordelijke het label “vergeten is”. Ook zou het kunnen dat de aannemer denkt dat er al een label is, omdat er voorafgaand aan het project een berekening van de verwachte energieprestaties wordt gemaakt.
Van Ligtenberg van Enodes noemt het zelf “speculatie”, maar kan zich voorstellen dat aannemers het vaststellen van een definitief label liever achterwege laten, zodat een eventueel slechter label niet aan het licht komt. “En het scheelt ook weer geld.”
Als er geen definitief energielabel is afgegeven dan zijn we verplicht om te rekenen met ‘label onbekend”
De consequentie van een vergeten label kan groot zijn en de aannemer later op kosten jagen. Financiers kunnen zich terugtrekken als een definitief label niet toereikend blijkt. “Bij een project in het midden van het land heb ik meegemaakt dat een aannemer zonnepanelen had geplaatst van een ander merk en type dan vooraf bepaald. Het label zou daardoor lager uitvallen, maar de financier ging daar niet mee akkoord. Die aannemer heeft uiteindelijk nieuwe panelen kunnen plaatsen”, zegt Bosscher van AvEPA.
Is een woning opgeleverd zonder label, dan kan de koper minder lenen. “Als er geen definitief energielabel is afgegeven dan zijn we verplicht om te rekenen met ‘label onbekend’”, laat een woordvoerder van ING weten. “Oproep is dus om altijd een label op te stellen.”
Uitzondering
Problemen met de financiering door het ontbreken van een label zijn in de praktijk een uitzondering. Makelaarsvereniging NVM en eigenarenbelangenvereniging Eigen Huis laten beide weten geen voorbeelden te kennen van eigenaren die in de knel kwamen met hun financiering door het ontbreken van een label. De financiering is doorgaans immers al voor de oplevering rond en dan is er sowieso alleen nog een tijdelijk label.
“Wel zien we geregeld dat het definitieve label toch anders uitpakt dan afgesproken”, zegt een woordvoerder van Eigen Huis en dus is het beter wel een definitief label te hebben. Bovendien moeten eigenaren die hun nieuwe woning al snel weer willen verkopen zelf een nieuw label aanvragen. “Zoiets kost enkele honderden euro’s.”
Een uitgebreide analyse met diverse inzichten over energielabels op woningen verschijnt morgen op cobouw.nl
Lees meer:
- Normering energielabel laat ernstig te wensen over
- Volgeboekte aannemers: corporaties te laat begonnen met isoleren en verduurzamen
