Het geheim van de Drentse Bouwstroom: 'Niet meer hit and run, dit gaat om de reis'

Paradijselijk. Zo zou je dit initiatief van zes Drentse corporaties wel kunnen noemen. Ze kochten al vaker samen in, zoals rioolservices en energielabel-inventarisatie. Maar nieuwe huizen, en dan niet een paar, maar duizend in totaal, is zelfs in het noorden uniek. “En het loopt eigenlijk best soepel en makkelijk”, zegt Rob Hoogeveen van Corporatie Actium, namens alle betrokken opdrachtgevers van de Drentse Bouwstroom.

Maar hoe kwamen de zes partijen op deze samenwerking? Waar begon dit avontuur dat vanaf dag één in een grote belangstelling staat van bouwers? Als bijen kwamen ze naar de honing. Sterk en gemotiveerd.

Een vaste werkstroom

Coen Titulaer, directeur bij Dura Vermeer Bouw Hengelo, sloeg het van dichtbij gade en snapt wel waarom menig bouwdirecteur in Noordoost-Nederland zijn beste mensen op dit wel heel aanlokkelijke initiatief afstuurde. “De bouw is gebaat bij continuïteit en langjarige samenwerking. Ons is er veel aan gelegen het op deze manier te doen. Al jaren organiseren we bouwstromen, maar deze is er wel eentje van een andere orde.”

Volume. Massa. Geen kleine plukjes werk en iedere keer hetzelfde wiel opnieuw uitvinden, maar één werkstroom van vijf jaar, met vaste partners en projectleiders. De grensverleggende aanpak biedt nadrukkelijk ook corporaties voordelen, stelt Hoogeveen. Sterker nog: het idee ontstond bij hun.

In elkaars keuken

“We liepen al langer met het idee rond om nieuwbouwprojecten te clusteren met een gezamenlijk programma van eisen. En al langer hebben we de behoefte om in elkaars keuken te kijken en die te beïnvloeden. De Drentse Bouwstroom borduurt hierop voort.”

Drenthe telt grotere en kleinere corporaties. Om betaalbaar en duurzaam te kunnen blijven bouwen is samenwerken een vereiste, is de achterliggende gedachte. “Solitair krijg je dat niet meer voor elkaar. Sommige kleinere corporaties merken nu al dat bouwbedrijven niet altijd meer interesse tonen in hun projecten van beperkte omvang.”

Manifest op één a4'tje

Het moest anders. Het gaat anders. Geen geklets, maar coalities smeden. Laat dat maar aan de Drenten over. ‘En nu gaan we het doen ook’, zeiden de bevlogen corporatiedirecteuren anderhalf jaar geleden tegen elkaar. Mag het wel van de wetgever? “Dat wordt nog een uitzoekklus”, geeft Hoogeveen toe. “Maar zoveel regels zouden er voor dit soort initiatieven niet mogen zijn. De aanbesteding is op een nette manier gegaan. We handelden zorgvuldig en stelden op basis van een manifest een goede uitvraag op.”

Een manifest? “Ja”, knikt Brigitte Berends van Kwartiermakers in de bouw, die het proces begeleidt. “Dat manifest is gemaakt met zestien bouwpartijen. Wat is er nodig om 1000 woningen in 5 jaar tijd te bouwen met 25 procent besparing? Het staat allemaal verwoord op 1 A4’tje. We hanteerden nadrukkelijk softe criteria, zoals met respect met elkaar omgaan, openheid en transparantie.”

Van zestien naar twee winnaars

De zestien uitverkorenen mochten allemaal meepraten aan de versnellingstafel. Volledig online. Het tempo lag hoog. Maar het liep iets anders dan verwacht.

Hoogeveen: “We hoopten dat alle partijen terug zouden keren met een offer you can’t refuse. Of dat partijen zelf een stapje vooruit of naar achteren zouden doen. Maar iedereen was zo enthousiast dat het anders verliep. Toen moesten we alsnog een selectieprocedure opstellen. Ergens best jammer. Ik heb zoveel goede mensen gezien en bedrijven die ik er nog graag bij had gehad.”

Uiteindelijk kwam er toch een winnaar uit de bus. Of liever gezegd. Twee: Dura Vermeer en Trebbe Wonen. Niet omdat ze de goedkoopste zijn. Of de snelste. Of omdat ze per se uitblinken in het bouwen van woningen. Maar omdat ze eigenschappen etaleerden die het beste aansloten bij de gezochte kernwaarden.

Van productfocus naar procesfocus

Berends, van Kwartiermakers in de bouw: “We zochten nadrukkelijk naar een bepaald type mensen en bedrijven waarvan wij denken dat die een goede bouwstroom kunnen ontwikkelen. Bij de teams van Trebbe en Dura Vermeer troffen we dat aan. Bij uitstek zijn dat ook bedrijven die al veel met vaste onderaannemers samenwerken. Daarnaast vinden zij alleen het bouwen van goede woningen belangrijk, maar vooral ook dat gezamenlijke proces daarnaartoe.”

Nu de twee bouwbedrijven bekend zijn, moet de gedeelde ambitie concreter worden. Bouwdirecteur Titulaer van Dura Vermeer denkt dat er vooral winst valt te behalen in het proces. “In de bouw zijn we geneigd het altijd over het product te hebben. Kan het niet goedkoper of nog beter? Maar juist in het proces gaat relatief veel geld verloren.”

Minder tender- en acquisitiekosten

Kortere doorlooptijden. Minder fouten. Dat is het streven. Hoogeveen stelt zich een projectteam voor waarin je bijna geen onderscheid kunt maken tussen bouwer en opdrachtgever. In Drenthe heet dit team het vijvermanagement “We maken het allemaal heel spannend, terwijl vrijwel iedere corporatie met dezelfde plattegronden en systemen werkt. Als we die spanning eraf halen en werken met langere contracten en op basis van vertrouwen, dan scheelt dat alleen al een hoop acquisitie- en tenderkosten.”

Titulaer kan erover meepraten: “Generiek gesproken verlies je twee van de drie aanbestedingen in Nederland. Maar die twee moet je wel weer terugverdienen op die ene die je wint, zo werkt dat. Zonde van de kosten. Door het proces zo in te richten, bespaar je behoorlijk wat euro’s.”

De vaart zit er goed in. Maar de Bouwstroom moet nog wel gaan stromen. Eind dit jaar moet het businessplan rond zijn, in 2021 gaan de eerste schoppen de grond in. Hoeveel deelprojecten het worden? Het is nog onduidelijk. Circulair, biobased? Dat zullen ze ontdekken. Prefab? Van ondergeschikt belang. “We gaan niet heel Drenthe volstampen met dezelfde conceptuele woningen.”

Bewust zit bouwer Titulaer niet te zeuren om een Excelsheet. Eerst de neuzen dezelfde kant op, daarna komt de techniek wel, de aantallen en de euro’s. Of in zijn woorden: “Techniek wordt de belangrijkste bijzaak.”

Berends: “Deze samenwerking gaat vooral over een gelijke taal spreken. Dat is al best lastig met zes corporaties en wij doen het ook nog met twee marktpartijen erbij. Er is zoveel winst te behalen als je elkaar beter begrijpt.”

Eén tempo in plaats van sprinten, uithijgen, sprinten. Elkaar een spons geven in plaats van elkaar een oor aannaaien. Alle drie zijn ze ervan overtuigd: dit kan weleens een voorbeeld zijn voor andere plaatsen in Nederland.

Niet meer met dubbele pen schrijven

Titulaer: “In de Woondeals wordt ook gesproken over het maken van grote hoeveelheden woningen in relatief weinig tijd. Alleen als we stoppen met hit en run krijgen we dat voor elkaar. Dit zou ook passen in de grotere plaatje van het verduurzamen van Nederland. Dit is een fundamentele verschuiving. Of minister Ollongren iets kan doen? Natuurlijk. Overheden uitlijnen.”

Hoogeveen is het daarmee eens. “Maar dit is nadrukkelijk niet opgelegd door de overheid. Of ontstaan vanuit een aantal bouwbedrijven. Dit is een initiatief vanuit de corporaties zelf. Jongens we kennen elkaar zo goed, laten we het gewoon doen. Daarnaast is het ook een product van een nieuwe generatie managers en leiders in het land die wil ontschotten. De tijd dat ik ‘Coen’ (Titulaer, red) niet vertrouw omdat hij met een dubbele pen zou schrijven’, is voorbij. De wereld is echt anders geworden.”

Falen is geen optie

Geen revolutie zonder slag of stoot. Elke rimpel in stilstaand water heeft een steentje nodig. Ook Titulaer moet zijn overtuigingskracht nog weleens inzetten. “Soms gaat dat om heel eenvoudige dingen. Zo zijn wij gewend om alleen maar over geld te praten. Als bouwers moeten we juist leren om de waarde van samenwerken, de waarde van leefbaarheid en de waarde van wijken of biodiversiteit meetbaar te maken. Accountants in Nederland begrijpen dat ook nog niet zo goed. En misschien wel in de hele wereld.”

Ook corporatiemanager Hoogeveen denkt dat “geld om geld verdwijnt”. “Het moet niet zo zijn dat de ene straks lacht en de andere huilt. Daar hebben we geen zin meer in.” “Dat is passé”, knikt de bouwdirecteur. “Zo 2019.” Hoogeveen: “En stel dat dit mislukt. Dan nog hebben wij als corporaties van dit proces en deze samenwerking zo veel geleerd dat het een volgende keer makkelijker wordt.”

Dit is dé stap

Mislukken? Onmogelijk, meent Berends. “Kijk eens waar we nu al staan? Als we het manifest blijven volgen en elkaar met respect en waardering blijven benaderen kan het niet misgaan.”

Titulaer. “Dit gaat om de reis en niet om de bestemming. We zetten niet keihard in op één punt, maar zetten een lijn tussen de punten.”

Kon het maar altijd zo gaan, mijmert de bouwdirecteur van Dura Vermeer. Hij heeft goede hoop. “Steeds meer opdrachtgevers willen af van het keer op keer in projecten denken. Iedere keer hit and run, hit and run... Dat kost ontzettend veel tijd en energie. Nu kunnen we eindelijk eens een keer een stap maken richting een langdurige samenwerking, waarbij je in een continue flow terechtkomt. De Drentse corporaties hebben dat op een hele goede manier weten neer te zetten. Geen wonder dat marktpartijen daar veel interesse in hebben. Zonder discussie.”