Piet Eichholtz staat en blijft een uur lang staan. Op de deur van zijn werkkamer van Maastricht University hangt een uitgeknipt krantenartikel waarop met koeienletters staat: “Zitten is dodelijk. Wie te veel en te vaak zit, gaat eerder dood. Regelmatig sporten helpt niet”.
Eichholtz, als hoogleraar vastgoedfinanciering jarenlang duider van financieringsconstructies, woningmarktfalen en vastgoedbubbels, houdt zich sinds een aantal jaren in het voormalige Jezuïetenklooster bezig met onderzoek naar gezonde gebouwen. “Veel leuker. Ik heb al zo vaak verteld: Oh, de woningprijzen gaan stijgen, en oh, er moet bijgebouwd worden. Op een gegeven moment werd ik een beetje moe van mezelf.” Nee, dan liever een onontgonnen terrein bestuderen. En daarmee wereldwijd voorop lopen. Al zal Eichholtz niet op zijn borst roffelen.
Aan een statafel begint hij geestdriftig te vertellen over zijn onderzoek. De vraag aan de verslaggever of hij wil staan of zitten tijdens het maken van aantekeningen, is een retorische. Nee, zo streng in de leer is hij nu ook weer niet. “Ik had hier eerst een vergadertafel, maar voor dat je het wist zat je een kwartier te lullen over niks. Ik dacht: hup, eruit dat ding.” Als studenten en onderzoekers in zijn kamer komen, kan Eichholtz beleefd een tafel aanbieden. “Het zorgt voor veel meer efficiency.”
Kun je in een groen gebouw productiever zijn?
Dat is precies wat hij onderzoekt met gebouwen. Productiviteit in relatie tot het binnenklimaat. Kun je in een groen gebouw productiever zijn? Wat is de invloed van luchtkwaliteit, licht, geluid en temperatuur op je prestaties? De academische consensus, zegt Eichholtz, is: duurzame gebouwen zijn beter verhuurbaar, zijn meer waard en hebben minder last van leegstand. Maar de vraag die altijd is blijven hangen is: als men bereid is er meer voor te betalen, waarom dan? Klopt het echt dat mensen in duurzame gebouwen productiever zijn? “Het klinkt plausibel, maar bewijs het maar eens.”
Dat is zijn missie hier in Maastricht. Interessant voor gebouweigenaren. Maar er is ook een beweging van onderop, ziet de hoogleraar. Burgers eisen gezonde gebouwen. “Het duurt niet lang meer eer dat mensen een sensortje meenemen als ze een huis kopen”, voorspelt hij. “Zo’n sensor bestaat al. Het meet de luchtkwaliteit. Het heet Atmotube.” De hoogleraar vastgoedfinanciering houdt zijn wijsvinger en duim dicht bij elkaar. “Zo klein is het.” Hij tikt het in op Google. “Kijk, je kan het gewoon bij Amazon kopen.“
“Bij een bezichtiging van een huis nemen mensen straks zo’n ding gewoon mee. Als de luchtkwaliteit niet goed is, zeggen ze: wat een shitzooi hier.” Dit soort techniek zorgt ervoor dat gezondheid prijsbepalend wordt op de huizen- en kantorenmarkt, is zijn overtuiging. “Nu is het nog bij woningen en gezondheid: wat niet weet, wat niet deert. Maar Europa gaat op een dag zeggen: het is een heel groot issue, we komen met een gezondheidslabel voor gebouwen. Net als de epc. Straks komt er een hpc, een health performance coëfficiënt”, voorspelt Eichholtz.
Volgens hem kunnen gezonde gebouwen, mede dankzij de opmars van de laagdrempelige technologie voor een “mega business opportunity” zorgen. Er liggen vooral kansen voor installateurs.
Het internationaal keurmerk voor gezonde gebouwen dat al in omloop is, WELL, gaat het volgens hem niet halen. Eichholtz is zeer kritisch. “Dat is over komen waaien vanuit het commerciële vastgoed. Als money maker. Een paar Goldman Sach-mensen hebben WELL opgezet om heel rijk te worden.” Zo’n standaard wordt te duur voor particulieren.
Eichholtz begon jaren geleden in Maastricht met het onderzoek naar gezonde gebouwen. Een beetje verweesd. Wat wist hij van nou van het menselijk lichaam of de psyche? Hij haalde er een toxicoloog, een arbeidseconoom, een sociaal psycholoog en een epidemioloog bij in zijn kamer van drie bij zes. Kernvraag aan zijn collega’s: hoe meet je over langere termijn wat de invloed is van gebouwen op arbeidsproductiviteit? Dat is een hele kluif, want bijna niemand zit dag in dag uit in dezelfde ruimte. Wacht even...basisschoolkinderen wel. Bovendien hebben ze in het basisonderwijs volgens Eichholtz een fenomenaal performancesysteem: de Citotoets. Pats! Dat is het perfecte lab, wist hij.
Fly on the wall meet of gebouw gezond is
De volgende horde diende zich aan. Hoe meet je de CO2-concentratie in de klas? De toxicoloog dacht het weten: een massief apparaat de klas in, dat apparaat zuigt de lucht eruit en de kwaliteit van de lucht wordt dat met ingewikkelde processen gemeten. Dat zou hem niet worden, veel te omslachtig en te duur, dacht Eichholtz. Gelukkig was daar ineens Google. Het dataconcern heeft een sensor bedacht dat CO2, fijnstof, luchtvochtigheid, temperatuur, licht en geluid meet. Het apparaat is volgens Eichholtz nog niet op de consumentenmarkt te koop. De onderzoekers van Maastricht University waren overtuigd en hebben al zeventig sensoren geplaatst bij verschillende scholen. Eind van dit jaar zijn dat er driehonderd.
Hoe zo’n ding eruit ziet? Eichholtz gaat even de gang op en komt terug met een wit driehoekje, de Google Aclima, zo groot als een hoed. Een “fly on the wall”, zegt Eichholtz. Heeft hij geen argwaan als het gaat om Google en data verzamelen? Resoluut: “Die data gaat niet naar Google, die data is van ons en gaat naar ons. Bovendien is het een goededoelenproject van Google.”
Door de komst van kleine en volgens Eichholtz betaalbare sensoren is het mogelijk om op grote schaal onderzoek te doen naar mogelijk causaliteit tussen luchtkwaliteit en productiviteit. De sensoren kosten samen zo’n 2 ton. “Nog steeds een bak geld.” Het wordt gefinancierd met Europees geld en potjes van de universiteit. Bouwend Nederland en de PO-raad sponsoren ook een beetje.
Eichholtz wil het liefst de leerlingen vijf jaar of langer volgen, al zou het ook spannend zijn om direct het effect te kunnen zien van veel of weinig CO2 in een schoollokaal. De hoogleraar wil experimenten doen. “Daar bedoel ik niet mee dat we het lokaal gaan volspuiten met CO2, om te kijken hoe snel leerlingen in slaap vallen. Nee, we gaan kijken of we klaslokalen die slecht zijn met behulp van de industrie beter kunnen maken, maar dan wel in een gecontroleerde setting. Dus een aantal klaslokalen verbeteren en een aantal hetzelfde houden en dan kijken of dat wat oplevert.” Toekomstmuziek nog.
Wonen ongezonde mensen in ongezonde woningen of leiden ongezonde woningen tot ongezonde mensen?
Wat concreter zijn de resultaten die uit een ander onderzoek komen die betrekking hebben op woningen en gezondheid. Daarvoor is gebruik gemaakt van data afkomstig uit een Duits onderzoek dat al ruim dertig jaar loopt. Eichholtz vertelde daar eerder over tegen Cobouw (Slecht huis? Dan vaker naar de dokter). Mensen die in een huis wonen met achterstallig onderhoud, gaan 15 procent vaker naar de dokter dan mensen die in een betere woning wonen. Een slecht onderhouden huis bespoedigt verhuizen met 3 procentpunt. “Best veel”, zegt Eichholtz. Bij huiseigenaren leidt een slecht onderhouden huis veel sneller (23 procent meer kans) tot renovatie van het huis dan bij huurders (5 procent meer kans).
Is het zo dat ongezonde mensen in ongezonde woningen wonen of is het zo dat ongezonde woningen leiden tot ongezonde mensen? Een Nederlands onderzoek dat lijkt op het Duitse, kan de vraag nog niet beantwoorden, daarvoor loopt het onderzoek te kort. Eichholtz: “We zien wel een correlatie tussen de twee, maar we kunnen causaliteit niet vastpakken.”
Maar goed, terug naar de missie van Eichholtz: hoe bewijs je dat duurzame gebouwen zorgen voor een hogere productiviteit? “Soms moet je geluk hebben”, zegt Eichholtz. Hij kreeg in juni 2016 een telefoontje van Michel Weijers, de drijvende kracht achter het nieuwe, in het oog springende gemeentehuis van Venlo, met groene longen, een eigen waterzuiveringssysteem en een gigantische groene gevel. Weijers zei: we gaan over zes weken verhuizen van een oud gebouw naar een fonkelnieuw gebouw. Kun je onderzoek doen? “Dat is snel”, dacht Eichholtz. “Maar het is wel fantastisch, want het is een waanzinnig gaaf gebouw.”
Drie weken later hadden Eichholtz en consorten een enquête klaar over werkplekbeleving en productiviteit. Bijna de helft van de 1.400 ambtenaren vulde het onderzoek in. Omdat een deel in het oude pand bleef, was er ook nog een controlegroep. Eichholtz wetenschappelijke ogen glimmen bij zoveel geluk.
Na de verhuizing is in februari weer een enquête gehouden. In juli straks nog een. Je moet in de winter en de zomer meten, omdat gebouwen in de zomer bloedjeheet kunnen zijn. Na het zomeronderzoek wil Eichholtz de onderzoeksresultaten publiceren. Die zijn veelbelovend. De hoogleraar wijst naar een paar staafdiagrammen op zijn beeldscherm. “Het CO2-niveau is in geen enkele ruimte hoger dan 700 ppm (parts per million). Ter vergelijking: buiten is dat 500. En in een gemiddeld klaslokaal is het niveau al na een kwartier opgelopen tot boven de 1000.”
Luchtkwaliteit, licht, temperatuur - alles wordt in Venlo als (veel) beter beoordeeld. Alleen geluid is verbeterd noch verslechterd. De ambtenaren zijn in kantoortuinen gaan werken, in plaats van kleine kamers. De hoogleraar tuurt glimmend naar zijn scherm. Volgens hem is nog nergens ter wereld zo’n onderzoek gedaan. “Of we het verst zijn in de wereld met onderzoek naar gezonde gebouwen weet ik niet. Maar ik heb dit nog nooit gezien”, wijst hij op zijn scherm.
'Comfort is geen business case, afname van ziekteverzuim wel'
Toch is het voor Eichholtz nog niet genoeg. “Een sceptische ambtenaar zou kunnen zeggen dat de gemeten verbeteringen te maken hebben met comfort of misschien met nieuwigheid” Daarom wil hij harde bewijzen in de vorm van cijfers over ziekteverzuim. “Comfort is geen business case. Afname van ziekteverzuim wel.”
Zelfs Daniel Kahneman wordt erbij gehaald. De beroemde psycholoog, bekend van het boek Ons feilbare denken, bewees dat rechters sneller een verzoek tot vervroegde vrijlating afkeuren vóór de lunch, als de suikerspiegel laag is. Na de lunch was de kans groter op vrijlating. De redenering was: bij honger en vermoeidheid vallen rechters sneller terug in hun standaardreactie, vanuit het zogeheten systeem 1, dat reflexmatig, halfbewust, intuïtief reageert. Met systeem 2, het analyserende brein, worden ingewikkeldere beslissingen genomen. Eichholtz: “Het kost energie om systeem 2 te gebruiken.”
Eichholtz wil kijken of het binnenklimaat ook invloed heeft beslissingen vergelijkbaar met die van de rechters. Zouden bestemmingsplannen of bouwplannen sneller afgewezen worden als het CO2-niveau hoog is, of de werkkamers donker en lawaaiig? En misschien nog verder redenerend als het om woningen gaat: zou een gezonde woning je loopbaan en je salaris positief beïnvloeden? Gezonde vragen over gezonde gebouwen die Eichholtz nog jaren in het voormalige klooster in Maastricht bezig zullen houden.
Piet Eichholtz is ook een van de sprekers op het congres Gezonde gebouwen, gezonde marges dat Cobouw op 30 oktober organiseert. Experts uit het vakgebied delen daar resultaten, cases, technieken en kansen. O.a. ook Huub Keizers, programmamanager energie gebouwde omgeving, TNO en Lara Muller, CEO, Blue Building Institute. Bekijk hier het volledige programma.
