Nieuws

Rijke belegger zoekt liefdevolle woningbouwer

11 min

Contactadvertentie: Belegger zoekt bouwer. Voorkeur voor woningen die met liefde zijn gemaakt en hufterproof zijn. Voorfinanciering geen probleem.

“Investeren in huurwoningen? Ja, graag! We zijn er dol op”, zegt Guido Verhoef, hoofd vastgoedbeleggingen bij pensioenbeheerder PGGM.

Jacht op huurwoningen geopend

U kunt dit artikel lezen nadat u bent ingelogd

Heeft u nog geen account, probeer Cobouw dan gratis.

  • Direct toegang tot Cobouw.nl
  • 5 gratis artikelen per maand
  • Dagelijks de Cobouw-nieuwsbrief

Pensioenbeheerders hebben de jacht geopend op de Nederlandse huurwoning. Vijf tot tien miljard euro brandt in hun zakken. Ze willen graag een boekje opendoen over hun ambities en hun goede wil. Dat steden “in balans” moeten zijn. Lees: meer huurwoningen nodig hebben. Verhoef: “We willen bijdragen aan de BV Nederland.”

“Er zijn gewoon meer huurwoningen nodig. Punt”, zegt Wienke Bodewes, bestuursvoorzitter van Amvest.

Corrigerende tik van belegger

De Nederlandse huurder is een gewilde bondgenoot. Slaat nooit een maandje huur over. Gegarandeerde inkomsten. Dus een lekker rendement. Dat is toch waar vastgoedbeleggers vooral op zoek naar zijn?

Pats. Corrigerende tik van Dick van Hal, ceo van Bouwinvest en vice-voorzitter van de IVBN, de vereniging van Nederlandse institutionele beleggers. Zo zitten institutionele beleggers niet in elkaar, doceert hij. “We hebben een langetermijndoelen. Duurzaamheid staat hoog in het vaandel.”

Waak ervoor geen slaapstad te worden

“Duurzaamheid, duurzaamheid, duurzaamheid, duurzaamheid - het wordt steeds belangrijker”, zegt ook Verhoef. Wil je geen slaapstad of toeristenstad worden dan heb je voldoende vrijesectorhuurwoningen nodig, stelde Henk Jagersma, voormalig bestuursvoorzitter van Syntrus Achmea, al eerder. Zo kun je mensen behouden voor je gemeente. Bovendien is het goed voor de middenstand, liet de IVBN doorrekenen. “Als je mensen niet vasthoudt, gaat je stad achteruit”, stelt Verhoef.

Huurwoningen passen ook in de trend dat jongeren meer waarde hechten aan gebruik dan bezit, stelt Gertjan van der Baan, ceo van woningvastgoedfonds Vesteda. “Vader zegt: koop een huis, die komt vanzelf naar je toe. Maar de jeugd van tegenwoordig zegt: jouw huis komt al naar mij toe, ik ga lekker huren.”

Honger naar huurhuizen is groot

De institutionele beleggers hebben op een maandag in april een groep journalisten uitgenodigd in Villa Jongerius in het centrum van Utrecht. Ze willen de “linking pin” op de Nederlandse woningmarkt zijn, vertelt Van Hal van Bouwinvest.

De honger naar nieuwe huizen is groot. Naast de villa ligt een mega parkeerterrein. Gertjan van der Baan, ceo van woningvastgoedfonds Vesteda, kijkt verlekkerd naar buiten. “Daar zou ik dus dolgraag woningen op willen ontwikkelen.”

Geen mening maar een rekensommetje

Daarmee is gelijk een van de belangrijkste struikelblokken aangestipt. Wat we aan extra woningen nodig hebben in Nederland “past niet meer in de stad”, zoals Wienke Bodewes, bestuursvoorzitter van Amvest het formuleert. Dat is geen mening, maar een “rekensommetje”.

Wat er niet in past? Nog wel een groot deel van de 25.000 nieuwbouwwoningen die beleggers in de pijplijn hebben. Maar niet de 50.000 woningen die eigenlijk in die pijplijn hadden kunnen zitten. En zeker niet de 500.000 nieuwe vrijesectorhuurwoningen die er tot 2040 nodig zijn, wat Van der Baan betreft. Ja, dat is de helft van de 1 miljoen nieuwe woningen die er bij moeten komen. Een “inhaalslag” is er nodig, meent hij.

Bang voor peperdure huurwoningen

Bang worden dat de beleggers vooral peperdure huurwoningen bouwen, is niet nodig, sussen de beleggers. Hele dure vrijsectorhuurwoningen zijn er in Nederland nauwelijks. Slechts 6 procent is dure huur.

Een woning van de beleggers van de IVBN heeft een gemiddelde huurprijs van 850 euro. Van de 135.000 woningen van institutionele beleggers is 60 procent vrije sector huur en 40 procent gereguleerde huur.

Nog een pluspuntje voor marktpartijen: de huurstijging van institutionele beleggers is al jaren lager dan van corporatiewoningen. In 2016 2,2 procent, tegen 2,4 procent voor gereguleerde huurwoningen.

Er is in het verleden wat misgegaan

Tja, er zijn uitschieters. Op Java-eiland (Bouwinvest) schoten de huurprijzen afgelopen jaren ineens omhoog. Huurders in de problemen. “Maar ja, voor 600 euro aan het IJ wonen...er is in het verleden wat misgegaan”, meent Verhoef.

Om de definitie van middeldure huur, ook wel middenhuur, scherp te krijgen: middeldure huurwoningen zijn volgens de beleggers van de IVBN woningen met een huur tussen 600 en 1000 euro. En in de grote steden met een huur tot 1200 euro.

In uitzonderlijk gevallen is de huur drieduizend euro. Ja, dat komt voor, geven de beleggers toe. “Maar dat zijn er zo weinig, dat ik precies weet welke woningen dat zijn”, zegt Bodewes.

Wij zijn gericht op de massa

“In woningen met een huur van tweeduizend euro zijn we niet geïnteresseerd”, legt Guido Verhoef van PGGM uit. “Wij zijn gericht op de massa, daar moeten we het van hebben.”

Als je mensen niet vasthoudt, gaat je stad achteruit

Waarom? Hoe duurder, hoe lastiger verhuurbaar in slechtere tijden. Een gruwel voor risicomijdende pensioenbeheerders. “We zijn heel saai”, fluistert Verhoef met een stalen gezicht.

Toch kunnen de beleggers wel begrijpen dat gemeenten langjarige afspraken willen maken met beleggers over de hoogte van huren. Per 1 juli 2017 kunnen middeldure huurwoningen in bestemmingsplannen van gemeenten opgenomen worden. Afspraken om de huren 10 tot 15 jaar de huren te begrenzen komen steeds meer in zwang.

Gelijker speelveld

Wat de beleggers betreft wordt dat gekoppeld aan lagere grondprijzen, in plaats “het onderste uit de kan” halen, wat gemeenten volgens Verhoef steeds vaker doen.

Een “gelijker speelveld”, willen de beleggers. Helemaal gelijk is het speelveld namelijk nog niet; ook niet na de nieuwe Woningwet. Sociale huur heeft volgens Van Hal nog het voordeel van “Rijksgegarandeerde leningen” en “maatschappelijke grondprijzen”.

Dat de volkshuisvesters een forse verhuurdersheffing betalen, vermeldt hij niet. Die heffing treft de beleggers ook, maar alleen voor het sociale deel (tot 710 euro) van hun bezit. “Er is een greep uit onze kas gedaan”, mokt Van Hal.

Kliekjes van woningen

Nieuwbouw is overigens niet heilig. Bestaande woningen zijn ook gewild. Van corporaties met name. Corporaties, waarmee de beleggers goed door een deur kunnen, benadrukt Van Hal. “We niet staan absoluut niet tegenover elkaar.”

Maar ja, de corporaties hebben wel “weinig animo” om woningen aan beleggers te verkopen. Ja, er zijn wel corporaties die zeggen zich te gaan richten op sociale huur, zoals Portaal uit Utrecht en Elan Wonen uit Haarlem.

Van Hal: “Maar als corporaties hun huizen willen overhevelen, dan zijn het vooral woningen met weinig perspectief. Dan zeg ik het netjes.”

“Kliekjes”, zegt Bodewes.

Waartoe is corporatie op aarde?

Beleggers kiezen echt niet alleen de goede buurten in de Randstad uit. Onlangs hadden ze een bod gedaan op corporatiewoningen in Rotterdam-Zuid. Bodewes: “Misschien niet de eerste plaats waar je aan denkt waar je ons aan zal treffen.” Maar het bod werd afgewezen. “De prijs was geen issue.”

Wat je dan denkt als belegger? Bodewes: “Waartoe ben je als corporatie op aarde? Wil je de beste plekken in de stad, wil je grotere rendementen draaien? Ben je een vastgoedbedrijf of wil je een maatschappelijke rol spelen?” Volgens de beleggers kiezen corporaties nog te vaak de rol van vastgoedbedrijf.

C-label genoeg voor 'Parijs'

Nee, het opkopen en opknappen van tweedehands corporatiewoningen biedt weinig soelaas. “Gedoe”, vindt Bodewes. “Het kost ongeveer 55.000 euro om op energielabel B te komen. Voor label A heb je soms 80.000 euro nodig”, weet Bodewes.

Het kost ongeveer 55.000 euro om op energielabel B te komen

Renoveren naar label C is economisch het gunstigste. “De eerste euro geeft het meeste CO2-rendement. Bovendien: alle woningen een C-label hebben, zijn we klaar. Dan halen we de klimaatdoelstelling van Parijs.”

Met nieuwbouw kunnen de beleggers grotere stappen maken qua duurzaamheid. Projecten die nu de pijplijn ingaan, komen op zijn vroegst over twee jaar op de markt, wanneer de energie-eisen voor woningen veel hoger liggen. “Daar houden we nu al rekening mee”, zegt Peter Appeljan, directeur woningen van Syntrus Achmea REF.

Liefde voor het product

Dus de woningbouwers die beleggers nu bestoken met hun woningaanbod maken dus weinig kans als ze zich beperken tot Bouwbesluitwoningen. Hoe kan een bouwer een belegger wel prikkelen? “Liefde voor het product”, zegt Van der Baan. Dat zit in de afwerking, de indeling, dat soort dingen.

Zo liet Vesteda eens een woongebouw neerzetten waar onvoldoende rekening gehouden werd met fietsen. “Die fietsen werden dan in de parkeergarage neergezet en vielen steeds tegen auto’s aan.” Niet handig. Net als gevels die je om de drie jaar moet onderhouden.

“Hufterproof”, is volgens Van der Baan een andere eis van beleggers. In de gemiddelde koopwoning komt een lagere kwaliteit aan bijvoorbeeld deurbeslag, keukens en sanitair dan in vrijesectorhuurwoningen. Als vastgoedeigenaar wil je niet te vaak je onderhoudsbusje langs sturen.

Niet naar de bank

Een belegger neemt niet alleen, maar geeft ook. Beleggers willen de woningbouwers tegenwoordig helpen met het voorfinancieren van projecten, zegt Bodewes. Zo hoeven bouwers niet jarenlang risicovolle grondposities in te nemen en hoeven ze niet naar de bank.

Huurwoningen ontwikkelen en bouwen is daarom voor veel woningbouwers verstandiger dan koopwoningen. “Het scheelt ze bijvoorbeeld verkoopkosten, zoals de kosten voor een makelaar”, zegt Bodewes. Wat er voor de beleggers inzit? “Zo kom je dichter bij elkaar.” Lagere marges voor de bouwer dus.

Beleggers en bouwers. In de liefde is het geven en nemen.

Reacties

Te weinig allure, te veel verkeer en een ondermaatse verblijfskwaliteit: het Stationsplein bij station Hollands Spoor voldoet volgens de gemeente...

Ben jij tevreden over de hoogte van je salaris? Denk je aan overstappen en zo ja, bij welk bouwbedrijf zou je dan graag aan de slag gaan? En kun...

Dubbelleven

2 min

Slaapgebrek, sloten koffie en piekbelasting. Ze kenmerken de dagen van intensieve brainstorm, knopen hakken en presentabel maken in het...

column

Een groep van negentig hoogleraren vindt dat een nieuw kabinet 200 miljard moet investeren in een groene infrastructuur. In een...